Opinie Nieuwbouw duurder maar niet beter door privaat toezicht

Vanaf 1 januari wordt een groot deel van de nieuwbouw niet meer gecontroleerd door gemeenten, maar door de markt. Dat is geregeld in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Het Rijk wil hierin ook de aansprakelijkheid van de aannemer vergroten. Het eerste is een slecht idee. Maar het tweede is een goed idee, dat bovendien het private toezicht overbodig maakt.

Een nieuwbouwwoning moet aan bouwtechnische eisen voldoen. De wetgever heeft die bedoeld als minimumeisen, maar aannemers vatten ze op als maximumeisen. Liever nog gaan ze er iets ‘onder’ zitten. Dat is goedkoper en levert meer winst op. Veel aannemers hebben hun zaakjes al niet op orde. Zo zijn 10 procent van alle bouwkosten ‘faalkosten’, oftewel kosten die de aannemer onnodig maakt, door fouten tijdens de bouw.

In dienst van de aannemer

Nieuwbouw wordt straks gecontroleerd door een kwaliteitsborger die volkomen onafhankelijk moet zijn, zonder dat de wetgever de opdrachtgever van deze kwaliteitsborger aanwijst. Wordt deze betaald door de uiteindelijke opdrachtgever of door het ingeschakelde aannemersbedrijf?

Omdat de eindopdrachtgever geen idee heeft welke kwaliteitsborger hij moet kiezen, zal hij die keuze overlaten aan de aannemer. De aannemer zal een kwaliteitsborger naar voren schuiven die niet te moeilijk doet en de aannemer de nodige ruimte geeft, door kleine afwijkingen van de bouwtechnische eisen oogluikend toe te staan. Dat is immers weer kostenbesparend en betekent meer winst.

Dit soort een-tweetjes gaan ten koste van de beoogde onafhankelijkheid van de kwaliteitsborger.  

Privaat bouwtoezicht dubbel zo duur

De kwaliteitsborger bestudeert het bouwplan, bepaalt wat risicovolle onderdelen zijn en stelt een risicobeoordeling op. Om risico’s te tackelen stelt hij een borgingsplan op. Dit alles kost arbeidsuren, evenals het uitvoeren van controles op de bouwplaats.

Kosten brengt de kwaliteitsborger dus in rekening bij de aannemer, die ze doorberekent bij de opdrachtgever. Een kwaliteitsborger kost 120 euro per uur, terwijl een gemeentelijk bouwtoezichthouder in vaste dienst ongeveer 60 euro per uur krijgt. Dat een kwaliteitsborger duurder is dan een gemeentelijk bouwtoezichthouder is logisch, want een kwaliteitsborger moet winst maken. Per bouwproject zullen de kosten van een kwaliteitsborger al gauw 10.000 euro bedragen.

Het bouwtoezicht wordt zo duurder zonder dat de bouwkwaliteit omhooggaat. De kwaliteitsborger richt zich namelijk vooral op de risico-onderdelen van de nieuwbouw. De andere onderdelen gelooft hij wel. Hij is te duur om daar tijd en aandacht aan te besteden.

Minder aandacht vergende onderdelen van de bouw worden hiermee een soort prooi voor de calculerende aannemer. Die krijgt de kans om hier en daar wat goedkopere materialen te gebruiken. Bijvoorbeeld bij onderdelen die later aan het zicht onttrokken worden. 

Meer bureaucratie

Behalve tot meer kosten leidt de Wkb ook tot meer bureaucratie. De opdrachtgever heeft door de komst van de eveneens nieuwe Omgevingswet weliswaar geen bouwvergunning meer nodig voor het technische deel van de bouwactiviteit, maar nog wel voor de aspecten bestemmingsplan, welstand en bouwverordening. Daarnaast moet tijdens het Wkb-proces in ieder geval nog viermaal bij de gemeente een melding worden gedaan.  

Naast deze blijvende gemeentelijke betrokkenheid, moeten 900 tot 1500 kwaliteitsborgers worden klaargestoomd voor hun taak. Een gediplomeerde borger moet vervolgens bij de controle gebruikmaken van een goedgekeurd ‘instrument’. Die instrumenten worden speciaal hiervoor ontwikkeld en moeten op hun beurt worden goedgekeurd door een nieuwe instantie: de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Ook daar gaan vele dure krachten aan het werk.

Die houden, bijvoorbeeld, registers bij van toegelaten instrumenten en gecertificeerde kwaliteitsborgers.
Meer bureaucratie leidt tot meer kosten en die komen uiteindelijk voor rekening van de opdrachtgever. Terwijl dit publiekrechtelijke deel van de Wkb niet nodig is, want de bouwkwaliteit gaat al omhoog door het privaatrechtelijke deel van dezelfde wet, dat een grotere aansprakelijkheid van de aannemer regelt.

Meer kwaliteit van de aannemer

Om te voorkomen dat de aannemer achteraf geconfronteerd wordt met aansprakelijkheidseisen moet de aannemer meer kwaliteit leveren op basis van de nieuwe wet. Wat hierbij bevreemdt, is dat niet eerst alléén dit deel van de Wkb in werking treedt, om na enkele jaren te evalueren of de bouwkwaliteit hierdoor inderdaad omhoog is gegaan. Zo ja, dan is de hele nieuwe markt van honderden kwaliteitsborgers niet nodig en de nieuwe toelatingsorganisatie evenmin.

Bovendien, als men van mening is dat de lage bouwkwaliteit te wijten is aan slecht gemeentelijk bouwtoezicht, dan kan je dat verbeteren door er hogere eisen aan te stellen. Of de gemeenten aan die eisen voldoen kan de provincie controleren, via het bestaande interbestuurlijk toezicht.

Kleine bedrijven verdwijnen

Meer bureaucratie is voor grote aannemersbedrijven vervelend, maar te doen. Kleine bedrijven op het platteland, met minder kantoorpersoneel, zullen de Wkb-bureaucratie niet overleven. Wat overblijft is een bouwwereld met louter grote bedrijven. Ook in de kwaliteitsborging zal een beperkt aantal spelers overblijven.

Als een kwaliteitsborger te maken krijgt met ziekte of overlijden of als hij failliet gaat, dan ontstaat straks het risico dat de bouw stilgelegd moet worden tot een nieuwe kwaliteitsborger is aangetreden. Dat is anders dan nu; de gemeente vervangt de bouwtoezichthouder gewoon. Om eventuele vertraging te beperken zullen aannemers onder de nieuwe Wkb hierom geen voorkeur hebben voor een eenpitter als kwaliteitsborger. Liever eentje van een groot bedrijf, dat snel een nieuwe kan leveren.  

Handhaving

Het ‘dubbele’ van de Wkb is dat de gemeente geen rol meer heeft in het bouwtoezicht, maar, als het daar misgaat, wel verplicht blijft om te handhaven. Dat is wel lastiger dan in de huidige situatie doordat de gemeente niet meer vooraf alle bouwgegevens krijgt en doordat veel onderdelen van het gebouwde tegen die tijd aan het zicht onttrokken zijn.

De private handhaving wordt zo niet alleen duurder bij gelijkblijvende of mindere kwaliteit, als het tegenzit kan het nieuwe bouwtoezicht ook nog eens lang gaan duren. Ook daar zit niemand op te wachten.

Hans Slot is gepensioneerd gemeenteambtenaar. Hij werkte bij diverse gemeenten, onder andere als projectleider Wkb.

Tagged With: bouwtoezicht, handhaving, vastgoed Filed Under: Blog, Bouw