Juist voor zorg is integrale vastgoedstrategie nodig

Vastgoed hangt ook zorgaanbieders als een molensteen om de nek. De basis voor een structurele oplossing is een brede lokale vastgoedstrategie.

Nu de transformatiefase van de drie decentralisaties is gestart dienen talrijke uitdagingen zich aan. We zijn op zoek naar een nieuwe ordening, met minder vastgoed, een herschikking van voorzieningen en andere exploitatiemodellen, zonder blauwdrukken of uitgewerkte stappenplannen. Deskundigheid, creativiteit, wilskracht en de kunst van het samenwerken moeten de zaak in beweging brengen. Bouwstenen voor Sociaal inventariseerde de aandachtspunten.

Zo’n 35% van al het maatschappelijk vastgoed in Nederland (83 miljoen vierkante meter) wordt door de zorg gebruikt. Er is meer zorgvastgoed dan er winkelruimte is, en dan hebben we de magazijnen en distributiecentra meegerekend. Door het nieuwe zorgbeleid is er in 2030 waarschijnlijk 25% minder zorgvastgoed nodig is in Bouwstenenverband becijferd en ook op het gebied van onderwijs is minder vastgoed nodig. Het transformeren van de zorg en het wegwerken van de overmaat aan maatschappelijk vastgoed hakt er bij veel organisaties behoorlijk in. Diverse gemeenten hebben afgelopen jaren flink wat vastgoed afgewaardeerd en er ligt nog wat het verschiet. Ook bij een flink aantal corporaties en zorgaanbieders hangt het (zorg) vastgoed als een molensteen om de nek.

Een van de manieren om andere geldstromen op gang te brengen en te komen tot een gezonde exploitatie voor de zorgverlener is de zorg en het wonen dicht bij elkaar te brengen in een multifunctioneel gebouw met zorg, wonen en allerlei services op het gebied van wonen en welzijn. Veel corporaties en zorginstellingen onderzoeken de mogelijkheden, maar het is vaak lastig de businesscase rond te krijgen, omdat veel zorgkantoren geen meerjarige afspraken met de zorgleveranciers willen maken. Vooral in grote gemeenten, waar meerdere zorgpartijen actief zijn, leidt dat tot problemen. Partijen gaan op elkaar zitten wachten, er komen geen nieuwe (vastgoed) investeringen en de kwaliteit loopt terug.

Afwaarderen
In gebieden waar één zorgorganisatie actief is, is vaak wel beweging. Stichting Zorgcombinatie Marga Klompé in Gelderland heeft de afgelopen jaren al een flinke slag gemaakt ter voorbereiding op de decentralisaties. De zorg is afgebouwd en de vastgoedportefeuille is vernieuwd. Maar het blijft lastig om de exploitatie rond te krijgen, doordat de inkomsten uit intramurale zorg sterk zijn gedaald. Dat is opgelost door eenmalig af te waarderen op de vastgoedportefeuille, zegt Roy Severein van de Zorgcombinatie: “Daarmee hebben wij de bezuinigingen bekostigd. Ik ga ervan uit, dat dit op veel meer plekken in het land op deze manier wordt opgelost.”

Afwaarderen van de vastgoedportefeuille en afstoten van een deel van het vastgoed is volgens Margrieta Haan, zelfstandig adviseur in wonen, zorg en welzijn, broodnodig voor al het maatschappelijk en vastgoed in Nederland. Als er minder maatschappelijk vastgoed is, helpt dat bij de exploitatie van het zorgvastgoed. “We moeten allemaal ons verlies nemen en het teveel aan maatschappelijk vastgoed afstoten. Dat betekent dat je lokaal kijkt naar wat je echt nodig hebt en hoe je het overschot zo handig mogelijk van de hand doet.”

Krachten bundelen en pijn verdelen

Stichtse Vecht doet dat, door aan zorgvastgoed en onderwijsvastgoed een hogere prioriteit te geven dan aan ander maatschappelijk vastgoed. Om zorg- en onderwijsvoorzieningen open te houden worden er allerlei andere activiteiten in verricht die bijdragen aan de exploitatie van deze voorzieningen. Overtollig maatschappelijk vastgoed wordt afgewaardeerd en waar mogelijk afgestoten. Vanuit de filosofie ‘we gaan geen stenen meer stapelen, want we hebben al teveel vastgoed’ wordt nieuwbouw ontmoedigd en worden partijen gestimuleerd om hun vastgoed af te waarderen. Jaap Verkroost: “Daarin heb je als gemeente een voorbeeldfunctie. Laat zien dat je je vastgoedportefeuille gaat verkleinen en stimuleer zorgpartijen, corporaties en commerciële beleggers om tegelijk met de gemeente hetzelfde te doen en zo de pijn te verdelen.”

Integrale (gebieds)visie ontbreekt

Van oudsher hebben we veel monofunctioneel maatschappelijk vastgoed; aparte gebouwen voor zorg, onderwijs, wonen en welzijn. Nu kan het gebeuren dat een zorginstelling, die om te overleven graag activiteiten in de plint wil huisvesten, moet concurreren met een gemeentelijke brede school in dezelfde wijk. Als partijen er samen niet uit komen en ook de gemeente in haar ruimtelijk beleid geen keuze maakt, zullen zowel de brede school als de zorginstelling een zieltogend bestaan leiden, want er zijn te weinig activiteiten voor beide complexen. Uiteindelijk zal de gemeente misschien financieel bij moeten springen om één of beide voorzieningen open te houden. In het land zijn hiervan talloze voorbeelden te vinden.

Vraagstukken rond wonen, zorg en voorzieningen zouden in een ideale situatie integraal moeten worden benaderd. Veel gemeenten zijn nog niet zover en het is ook lastig. De ‘zorg-mensen’ denken vaak niet in termen van ‘vastgoed’ en zijn ook nog veel met de inhoud van en contracten rond de zorg op korte termijn bezig en nog niet met waar de zorg straks landt en de ontwikkelingen op langer termijn. Dat maakt het ook voor investeerders erg lastig. Barbara Böhne van FRIS: “Dat soort geluiden horen wij ook van beleggers. Die weten niet hoe ze moeten bouwen voor zorginstellingen, ze kennen de vraag niet.”

In Stichtse Vecht heeft men er om die reden voor gekozen om de afdeling Ruimtelijke Ordening bij bouw- en transformatieprojecten door de wethouder zorg aan te laten sturen. Jaap Verkroost: “Het gaat om de kennis van de zorgcomponent die aanwezig moet zijn. Dat geldt ook voor het bouwen van levensloopbestendige woningen. Dat kun je niet blindelings overlaten aan corporaties, want dan ontbreekt er een verhoogd toilet, of iets dergelijks. Corporaties vinden het doorgaans heel lastig om rekening te houden met zorgbehoeftes.”

Gevaar van verpaupering

Het integreren van activiteiten en voorzieningen in een beperkt aantal goede complexen heeft als negatief effect dat de hoeveelheid leegstaande panden toeneemt. Roy Severein van Stichting Zorgcombinatie Marga Klompé is er een voorstander van om deze panden te slopen, zeker als ze in erg slechte staat zijn. “Doordat gemeenten minder subsidie verstrekken zijn veel organisaties vooral op zoek naar een goedkoop onderkomen. Wat gebeurt er dan? Alles wat vanwege de kwaliteit van het pand relatief duur is, blijft leeg staan en alles wat vies en versleten is wordt wel gebruikt. Dan krijg je leegstand op de verkeerde plekken.”

Margrieta Haan is huiverig om al te snel met de sloophamer aan de slag te gaan. Het is in de zorg nog erg onzeker wat klanten in de toekomst wel en niet willen betalen. Oude gebouwen kunnen vanwege de betaalbaarheid dan ineens heel interessant zijn. Ook vanuit de hoek van de psychiatrie en de verstandelijk gehandicaptensector wordt een sterke vraag naar goedkoop vastgoed verwacht. Net als in de ouderenzorg is daar een extramuralisatie aan de gang, een onderwerp waarover de komende jaren afspraken moeten worden gemaakt. Een stad als ‘s-Hertogenbosch, met veel psychiatrische instellingen in de directe omgeving, voorziet een enorme opgave om deze mensen te huisvesten, zegt Ton van Helvoort. “Er is maar één ding wat telt: betaalbaarheid. Kwaliteit doet er veel minder toe. Want die mensen hebben geen geld, ze hebben allemaal begeleiding nodig, ze moeten zelfstandig wonen, maar kunnen alleen een minimale huur betalen. De corporaties maken zich daar grote zorgen over.”

Welk beleid gemeenten kunnen voeren om deze verpaupering te voorkomen is afhankelijk van de lokale situatie. Strikte sturing op bestemming kan succes hebben, maar het kan er ook toe leiden dat allerlei waardevolle initiatieven worden geblokkeerd. Anderzijds kan meer flexibiliteit in bestemmingen leiden tot ongewenste effecten. Als gemeenten zich flexibel opstellen wat betreft het gebruik van een gebouw kan dat er toe leiden dat een zorgaanbieder hun panden op de mooiste plekken, met de hoogte waarde verkopen, waardoor bijvoorbeeld in het centrum van de stad de zorgvoorzieningen verdwijnen, zoals we ook hebben zien gebeuren met sportvoorzieningen die langzaam naar de randen van de stad verdwenen. Zorgorganisaties hebben het geld soms hard nodig om de bezuinigingen op te vangen.

Investeer in een strategie

De basis voor een structurele oplossing is een brede lokale vastgoedstrategie. De verbinding tussen wonen en zorg kan worden gelegd door daar als gemeente meer over te praten. Investeer door verkenners op pad te sturen, elkaars taal en belangen te leren kennen, risico’s beter in te schatten en een inefficiënte voorzieningenstructuur te voorkomen. In het lokale overleg over het voorzieningenplan moet zorg en wonen een actiever onderwerp van gesprek zijn. Want dat gaat niet alleen over sport, cultuur en onderwijs, maar ook over wonen en zorg. Met vragen als ‘Waar wordt welke zorg verleend? Thuis, in kleine buurtvoorzieningen of meer centraal?’

Ook Jaap Verkroost ziet in de verbinding de beste kansen om dergelijke ontwikkelingen te tackelen. “Ga bondgenootschappen aan met je partners, neem ze serieus, ga ermee in gesprek en probeer samen verder te komen. Lokaal zijn de verschillen zo groot, dat je er geen formule op los kunt laten.”

Tagged With: decentralisatie, duurzaamheid, leegstand, vastgoed Filed Under: Bestuur, Decentralisatie