Hoe is planschade te voorkomen?

De leegstand groeit en de noodzaak ontstaat om gebieden een nieuwe toekomst te geven. Hoe ga je hiermee om en hoe kan je planschade voorkomen?

Het stedelijke landschap vernieuwt zowel op het oog als op papier. Er is steeds minder vraag naar kantoorruimte, gebouwen krijgen nieuwe bestemmingen en gebieden een nieuwe invulling. Gemeenten kunnen niet om die veranderingen heen. Zij zijn namelijk verantwoordelijk voor bestemmingsplannen en moeten toestemming geven voor het wijzigen van bestemmingen. De ogen sluiten heeft geen zin. Maar hoe moet je omgaan met een nieuwe invulling van een gebied?

De nieuwe realiteit is dat er steeds minder vraag is naar kantoorruimte, de leegstand groeit en de noodzaak ontstaat om gebieden een nieuwe toekomst te geven. Om gemeenten en provincies te ondersteunen bij ruimtelijke transities is de Juridische Expertpool Planschade (JEP) opgericht. Het Rijk (ministerie van BZK en I&M) vergoedt de loonkosten van deze experts tot een vooraf afgesproken maximum bedrag.

Johan Geleijns, algemeen directeur van SAOZ, is een van de experts. Hij ondersteunt overheden bij vragen die op hun pad komen wanneer zij te maken krijgen met bijvoorbeeld herbestemming van kantoren naar woningen en herbestemming van grond. “De JEP richtte in eerste instantie haar vizier op de krimpgebieden. Sinds 2011 is er veel gebruikgemaakt van onze expertise op dat terrein. Dat betekent echter niet dat het werk klaar is.”

Onlangs riep de provincie Utrecht de bijstand van de expertpool in. Zij zagen dat er veel vaker kantoorpanden leegkomen. Daarnaast constateerden zij dat er een planologische overcapaciteit is. “Het landschap verandert. En niet alleen in gebieden met bevolkingskrimp. Zo zorgt bijvoorbeeld de  nieuwe manier van werken ervoor dat minder kantoorruimte nodig is. Iedere gemeente of provincie kan als zij bestemmingsplannen wijzigen geconfronteerd worden met planschadeclaims. Indirect omdat door de nieuwe bestemming of het schrappen van plannen omliggende gebouwen dalen in waarde, maar er is ook vaak directe schade voor de eigenaren. Een verandering van bestemmingsplan heeft dus vaak grote consequenties. Voordat wordt overgegaan tot herbestemming is het daarom raadzaam om je te bezinnen op je rechtspositie.”

Interessant punt

In de periode 2005-2007 regende het volgens Geleijns planschadeclaims. “Op dit moment is het iets rustiger, maar dat betekent niet dat de opgave waarvoor overheden staan opgelost zijn. Eigenlijk zijn we wel op een interessant punt beland. Bij kantoren zie je heel duidelijk een driedeling. Er zijn kantoren die zeer geschikt zijn voor transformatie, deze worden nu in rap tempo opgeknapt. Er zijn panden die rijp zijn voor de sloop, ook dat is duidelijk. Maar er is ook een tussencategorie. Deze gebouwen zijn te goed voor de sloophamer, maar door de economische omstandigheden en de ligging zijn er geen gebruikers en is transformatie momenteel geen haalbare business case. Dat zorgt voor een soort status quo waarbij iedereen op elkaar wacht. Sommige eigenaren kunnen het zich veroorloven om te wachten op betere tijden, anderen weten eigenlijk niet wat ze met het vastgoed moeten doen. Dan kun je als gemeente zeggen: wij bemoeien ons niet met eigendommen van derden. De vraag is echter of dat verstandig is, want op termijn tast stilstand ook de omgeving aan. Terwijl een planologische verandering ook een aangrijppunt kan zijn om de leefbaarheid te verbeteren.”

Pittige ingreep

Herbestemming van panden en plannen is vaak een pittige ingreep met een direct effect op de omgeving. “Tegelijk is het voor aanvang niet altijd duidelijk vanuit welke omgeving men claims kan verwachten. De JEP brengt die risico’s in kaart. De bestaande bestemmingsplannen worden vergeleken met de nieuwe. Daarbij kijken we naar de bouwkundige en gebruiksaspecten.”

De vraag waarmee de meeste gemeenten zich tot de JEP wenden is: welk risico lopen we? Geleijns: “Risicomanagement is steeds belangrijker voor gemeenten. Schrappen van plancapaciteit of het onttrekken van kantoorcapaciteit voor huisvesting is alleen zinvol als plannen financieel haalbaar zijn.” Dat zal lang niet altijd het geval zijn, weet ook Geleijns.

“Maar dat mag geen reden zijn om de ogen te sluiten. Zelfs als je je geen eigenaar van een probleem voelt, betekent dat niet dat je er niet een kunt worden. Bij leegstaande gebouwen ligt verloedering op de loer en ook bedrijfsterreinen zijn niet gebaat bij onbebouwde percelen. De vraag naar bijvoorbeeld kantoren krimpt overal, wil je een nieuwe invulling geven aan plannen dan kan je je niet verschuilen en zal je – liever eerder dan later – een goede inventarisatie moeten maken. Ik raad vaak aan om eerst het eigen vastgoed te inventariseren en zelf het goede voorbeeld te geven. Bij transformaties zie je dat andere partijen dan ook volgen.”

Tagged With: bouwen, kantoren, leegstand Filed Under: Bestuur