Een business case-benadering van grondposities biedt gemeenten de ruimte om te bouwen. “Ambtenaren moeten over de historische manier van werken stappen.”
Eerst maar eens het grote misverstand: het is niet nodig om “een grote prijsvraag” uit te schrijven voor het bouwen op een stuk gemeentelijke grond, zegt directeur Menno Schapendonk van management- en adviesbureau Mevasto. “Deze prijsvragen mislukken soms volledig, wat veel tijd en geld kost”, ziet Schapendonk. “Er wordt simpelweg niet geboden op de grond.”
De tijden zijn veranderd. Gemeenten moeten rationeel en realistisch kijken naar de mogelijkheden van hun grondposities. De grondkenner stelt dat ze “faciliterend moeten schakelen met de markt”.
Hoe dan?
“Vooral door een betere toepassing van bestaande mogelijkheden”, zegt Schapendonk. “Gemeenten moeten drie stappen zetten. Allereerst is een marktverkenning nodig, vervolgens moet je kijken naar de planinhoud om daarna het sommetje te maken en dan te kiezen voor een reëele waarde van de grond.”
Laten we beginnen met de marktverkenning.
“Ja, je kan een heel onderzoek doen naar de vraag, maar eigenlijk geeft de investeringsbereidheid van marktpartijen aan wat de behoefte is. Verder zie je nu de ontwikkeling van een grotere vraag naar huurhuizen. In het betaalbare tot middensegment is dan nauwelijks een volwaardig huis te vinden. De private huurmarkt is achtergebleven. Er is daarom een grote vraag naar huizen waarin je kunt wonen voor ongeveer 1000 euro per maand, all in.”
Wat kunnen gemeenten qua planinhoud doen om hun grond aantrekkelijk te maken?
“Het moet op orde zijn, de planologie. Beleggers, corporaties en ontwikkelaars willen kopers of huurders binnen een jaar hun sleutel overhandigen. Dat bedoel ik met het faciliterende schakelen. Als gemeente moet je meedenken en samenwerken met investeerders. En als je 20 tot 30 woningen kunt bouwen, is dat ook al mooi. Beter dan dat er niets gebeurt. We zullen moeten wennen aan een kleinere schaal. De schaal van de Vinex-wijken krijgen we nooit meer. Hoe dan ook vraagt deze tijd om ambtenaren die over de historische manier van werken heen stappen.”
Noem eens een valkuil van die traditionele werkwijze?
“Een tijdrovende aanbestedingsprocedure beginnen, bijvoorbeeld. Als je opdracht wil geven om een weg te realiseren, moet je dat op die manier in de markt zetten, maar als het om grond gaat kan het ook zonder een dergelijk tijdrovend proces. Ga als gemeenteambtenaar aan de voorkant van het proces om tafel met een partij en kom dan samen tot een business case voor een bouwproject, is mijn advies.”
Maar hoe bepaal je de prijs dan?
“Dat kan marktconform, bijvoorbeeld door een makelaar te vragen de grond te taxeren. Het gemeentebelang is huisvesting regelen voor huidige en toekomstige inwoners. Natuurlijk willen ze wel een mooie prijs; toch moet je nu meer dan ooit reëel zijn. Het opdrijven van de prijs door de concurrentie van marktpartijen lukt niet meer. Die partijen willen niet te veel betalen. In de praktijk zie je dat er simpelweg niet wordt geboden. Er zit vaak niets op dan afboeken.”
Is dit eigenlijk weer een somber verhaal?
“Nee”, zegt directeur Schapendonk. “Ik ben optimistisch. De afgelopen vijf jaar hebben we te weinig gebouwd. De komende 10 tot 20 jaar moeten er nog honderdduizenden woningen bij komen. Over de grote Randstad ben ik ook macro-economisch gezien wel positief. Er komt een enorme inhaalslag.”
Goed te horen.
“Jawel, maar dit vooral als gemeenten pragmatisch werken. Je moet hier geen moeilijke politieke discussie van maken en de zaken op orde krijgen. Er zijn absoluut mogelijkheden.”
Ja, maar afboeken betekent dat de toch al niet of nauwelijks sluitend te krijgen begroting verder in de knel komt. En dat gat zal toch ergens door gedekt moeten worden. De voor de hand liggende methode is lastenverzwaring voor de burgers. Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht zullen er niet veel raadsleden en wethouders dit aandurven. Dat durven ze immers al jaren niet, terwijl al lang duidelijk is dat afboeken, fors afboeken, een van de weinige manieren is om de bouw aan te zwengelen. Los van de financiering, maar daar is ook wel een creatieve mouw aan te passen. De overheid kan goedkoop lenen, en voor huurwoningen kan de overheid best als financier optreden. Dat is niets nieuws. Voor betaalbare koopwoningen zou herleven van een Bouwfonds Nederlands Gemeenten, met terugkeer van de premiekoopwoning, goed kunnen werken. De grond in erfpacht geven s ook een optie, al is dat voor de gemeentefinanciën, hoewel op lange termijn uitstekend, op korte termijn slecht. Er zit overigens nog een addertje onder het gras: als de krimp van e bevolking doorzet (en dat lijkt het geval te zijn) hebben we over dertig jaar in veel delen van het land te veel huizen…..