Gemeenten trillen nog na van het Didam-arrest. Recente jurisprudentie biedt echter openingen. Zo weegt de realisatie van maatschappelijke doelen positief mee voor de rechter. Transparantie over gronddeals blijft wel geboden.
Eind vorig jaar bepaalde de Hoge Raad in het geruchtmakende Didam-arrest dat overheden onroerend goed en grond niet onderhands mogen verkopen. Andere gegadigden moeten een gelijke kans krijgen om mee te dingen.
De eerste jurisprudentie bevestigde dat de uitspraak van ’s lands hoogste rechter verstrekkende gevolgen kan hebben voor gemeenten. Ook grondtransacties van vóór het arrest kunnen eronder vallen. En ambtenaren zijn mogelijk persoonlijk aansprakelijk.
De kernboodschap is dat gemeenten moeten oppassen bij een-op-een grondtransacties, waarvoor zich ook andere geïnteresseerden kunnen melden.
Uitzondering Didam-arrest
Maar in een recente uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden blijkt de beperking voor gemeenten iets minder onwrikbaar. De gemeente Oldambt had al in 1993 de verkoop van een stuk onbebouwde grond toegezegd aan een omwonende. Later deed ook een andere omwonende een bod. Deze beriep zich op het Didam-arrest.
De rechter oordeelt dat de jarenlange toezegging van de gemeente niet zonder betekenis is, waarmee de eerste omwonende een streepje voor heeft.
Nog belangrijker is dat de gemeente volgens het hof voldoende deed om de gronddeal bekend te maken en uit te leggen. Hiervoor werd een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Transparantie van de overheid is een basiseis uit het Didam-arrest.
Verder zijn over de bestemming van de grond in Oldambt duidelijke afspraken gemaakt. De bestaande situatie mag niet worden verstoord, anders dan de tweede gegadigde vreesde. Het verhinderen van verstoring was zelfs de hoofdreden voor het tweede bod.
Sinds de vrees voor verstoring dus ongegrond zou zijn, ligt volgens de rechter de weg open voor Oldambt om met de eerste gegadigde verder te onderhandelen.
Vertrouwensbeginsel telt ook
Gemeenten lijken ondertussen nog altijd nerveus door het arrest. Zo beëindigde Zevenaar plotseling de uitgifteprocedure voor een groot aantal bouwkavels, omdat de gemeente vreesde dat deze de toets van het Didam-arrest niet zou doorstaan vanwege de beperkte inschrijftijd voor geïnteresseerde kopers. Tot frustratie van het tiental partijen dat zich al voor de kavels had aangemeld.
De rechtbank Gelderland concludeert in een medio juli gepubliceerde uitspraak dat er geen enkele aanleiding was om de procedure stop te zetten. En oordeelt dat de gemeente waarschijnlijk onrechtmatig heeft gehandeld. Dit vanwege de schending van een ander algemene norm van behoorlijk bestuur: het vertrouwensbeginsel.
De partijen mochten erop vertrouwen dat de gemeente de grond aan hen zou aanbieden. Alleen de koopovereenkomsten moesten nog worden beklonken.
Geen reparatiewetgeving
Het ministerie van BZK heeft alle gemeenten intussen een brief gestuurd om de impact van het Didam-arrest verder te duiden. Hierin staan ook adviezen van directeur woningbouw Marja Appelman van BZK om gelijke kansen te creëren bij vastgoedtransacties. Zo moet een openbare selectieprocedure leidend zijn. Samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en projectontwikkelaars werkt het ministerie aan een handreiking. Het Rijk wil beslist niet met wetgeving ingrijpen.
De VNG stelde al eerder een informatiedossier op. De gemeentekoepel ziet ook positieve kanten aan het Didam-arrest. Een openbare selectieprocedure levert gemeenten een groter bereik van potentiële kopers op, wat de kans op de ontwikkeling van een locatie vergroot. Ook kunnen ze een hoger rendement op grondverkopen krijgen. Bij een-op-een verkoop is de optimale prijs niet vanzelfsprekend.
Gronddeals voor natuur
Het Didam-arrest is tevens van toepassing op grondruil. Ook hierbij zijn uitzonderingen mogelijk, indien overheden grond inbrengen om maatschappelijke doelen te realiseren. Samen met de gemeente Bergeijk bood de provincie Noord-Brabant stukken grond ter uitruil aan voor de realisatie van het Natuur Netwerk Brabant. Uiteindelijk bleef er van twee serieuze gegadigden slechts één over.
De ander stapte naar de rechter en eiste met een beroep op het Didam-arrest een openbare selectieprocedure. Om bakzeil te halen. Voor de rechtbank Oost-Brabant speelt in hoge mate mee dat de overheden eigen grondposities inzetten om perceeleigenaren te compenseren voor het opgeven van grond voor natuurontwikkeling, aldus de uitspraak.
De provincie is daarbij al sinds 2017 bezig met de aanleg van het natuurnetwerk in Brabant. Volgens de rechtbank kan daarom niet worden verlangd dat de provincie nog langer moet wachten met dit project.
Bovendien wijst de rechter op de belangen van de overgebleven partij, een paardenstoeterij. Die had reeds voorbereidingen voor de verplaatsing van het bedrijf genomen, inclusief financiering en een planologische procedure. Ook hier zou de overheid anders het vertrouwensbeginsel schenden.
Geef een reactie